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购房指南：如何判断建筑的质量

作者:xinhongmei 来自:亚威金城时间:2008年5月18日

如何判断住宅套型的质量？
1．安全感的要求。保证居住者的自身安全，是人类生存的第一需要。住宅需要一定的安全措施：防盗安全和防火安全是主要的两种。　　
2．保健性要求。人们对保健性要求主要是指生理健康要求和心理健康要求两个方面。为居民提供满足生理健康要求的住宅，就需要有良好的通风、充足的日照以保证人身需要的温度、湿度、阳光以及清洁的空气等。从更深层次意义上讲，为居民创造积极的家庭环境，使居民对“家”的温馨有认同感，从“家”中获取力量，受到鼓舞，满足心理健康的要求（具体如活动室、家庭公共娱乐空间的设置等）。　　
3．私密性要求。居民的日常生活都不希望别人打扰或让别人知道太多，私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中应隔音、避免户间的“对视”等。　　
4．灵活性要求。住宅内部的分割要考虑灵活性。如家庭的收入变化、成员变化、品位变化，甚至于职业变化等，都会对住宅室内环境产生新的要求，所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面要注意灵活性，即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。　　
5．舒适性要求。舒适性是一个综合概念，随着人们物质生活的不断提高，舒适性要求的标准也会不断发展变化。目前舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等。　　
从开发商角度和居民角度来讲，得房率都是比较重要的，即套内面积与建筑面积之比。这就要求设计时尽量减少结构面积、公共交通面积等等，目前一般要求达到80％—85％，这对高层住宅确实有一定困难，但布置合理则应该可以达到。　　
虽然目前趋向于开发商提供毛坯房，由用户自己装修。但是电的容量、留头、上下水接口、管道位置等都可以体现装修的标准。强电、弱电接口留得多（如每房间一套），则装修、布置的机动性就大，就满足了用户不同房间装置的需求；房间里多留照明等电源接口，则方便用户室内照明布置、电器布置等。上下水的留孔，基本决定了厨、卫的布置空间，在哪儿放什么、放什么规格都已基本确定，差别在于这类规格产品的档次高低上。
如何判断建筑屋顶的质量？
在我们的民用住宅中屋顶的形式大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶最主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要克服自己的恐高症，亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板不外乎就是整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料；还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施都有各自的优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。屋面防水一直是困绕设计、施工单位和用户的大问题，现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但笔者认为屋面防水质量的好坏主要取决于施工的质量，因此我们可请有关的技术人员对其设计、施工细节刨根问底，这样可保调查的准确性。除了防水，我们还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动和散热。
如何判断建筑门窗的质量？
门窗是房屋中的两个围护部件，主要的功能就是供交通出入、分隔联系建筑空间、通风采光等，我们检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。　　
常用门窗材料有木、钢、铝合金、塑料、玻璃等。木门窗制作简易，适于手工加工，是传统一直被广泛采用的一种形式。钢门窗强度高、断面小、挡光少、能防火，所用钢门窗型材经不断改进，形成多种规格系列产品。普通钢门窗易生锈、重量大、导热系数较高。现在新型发展起来的渗铝空腹钢门窗、镀塑钢门窗、彩板钢门窗、中空塑钢窗都大大改善了钢门窗的防蚀和节能性能，已在民用住宅中推广使用。　　
铝合金门窗质轻、挺拔精致、密闭性能好，在要求较高的房屋中已广泛采用。但铝合金导热系数大，保温较差且造价偏高。目前用绝缘性能较好的材料，如塑料做隔离层制成的塑铝窗则能大大提高铝合金门窗的热工性能。塑料门窗的热工性能好、加工精密、耐腐蚀，是很有发展前途的门窗类型。目前我国生产的塑料门窗成本偏高，强度、钢度及耐老化性能尚待提高，但随着塑料工业的发展，高强、耐老化的塑料门窗使用寿命已达30年以上，塑料门窗必将获得越来越多的应用。　　
在这里我们还要强调进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。
如何判断建筑楼梯的质量？
在住宅建筑中楼梯多为现浇钢筋混凝土结构，它是房屋结构中较为复杂的部分，也是体现设计和施工单位水平的一个标志。首先我们应观察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有没有高低不平或下滑的感觉，脚踏在上面是否觉得太窄，每上一步是否觉得踏步过高，楼梯的进口高度是否过低，楼梯的扶手是否牢固。　　
在中高层以上的住宅中，电梯是主要的垂直交通工具，对于普通公寓，每10000平方米设置一组客梯（两台），而对于高档公寓，每7500平方米需设置一组客梯，客梯与货梯的比例是3:1或4:1，即3台客梯或4台客梯对应1台服务货梯，服务梯可以兼作消防梯。乘坐电梯的舒适和快捷是一个判别的标准，电梯应能准确启动运行、选层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值，制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠，另外还应有应急灯、求教按扭，高档的电梯还应有闭路监视器。这时的楼梯就是发生紧急事故时的主要逃生通道，楼梯宽度不宜过小，楼梯口应有明显标记，并设置防火门，还要有消防设施，如灭火器、消防水头和水枪。
如何判断建筑楼地面的质量？
楼地面包括两层含义：一个是底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先我们要确定这楼板是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，我们要观察楼板布板是否平整，有无裂缝，它产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。　　
中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板，现浇板的整体性和防水性都比较好，我们主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，我们可以看质量检验报告，如果混凝土的质量过差，用手可以把凸的地方抠掉，例如在柱子的转角处等是检查的好地方。　　
在这里要特别强调的是厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板，这是根据它们的特殊防水要求来做的，对于厨房和卫生间的地坪我们可以进行闭水试验：灌水20至30mm深度，保持24小时，如果地坪没有渗水现象说明是合格的。我们还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。　　
底层地坪我们称之为地面，底层的室内地面一般比室外地坪要高45厘米，也就是三级台阶，也有高60厘米至90厘米的，不管怎样我们一定要仔细检查其防潮设计和措施。在上海市这样的南方潮湿多雨地区，底层的防潮措施不过关，当天降大雨或梅雨季节到来时，地面、墙壁会“出汗”。人长期住在这样的环境里不利于身体的健康。
如何判断建筑的电气好坏？
随着人们生活水平的日益提高，家用电气的品种繁多，对住宅电气线路的功率和安装都提出了更高的要求。首先每户进户线的功率载荷要满足设计规范的要求，电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。在装修过程中，所有线路都应用绝缘管穿线埋设。多项插座和各种开关都应有可靠的接地线。电话线路、公共闭路电视天线是否如期开通。配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备是否正常运行，各类管线是否安全可靠。

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